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租客擅自转租当“二房东”

2018/10/11 11:49:28   来源:青岛财经网

  某酒店管理公司承租某实业公司土地及房屋,在租赁期内转租给侯某用于经营快捷酒店,后该实业公司以合同中约定的“重大规划调整”及该酒店管理公司违约转租为由,向该酒店管理公司快递了解除合同通知书。后侯某转向该实业公司缴纳房租,该酒店管理公司以未收到解除合同通知书为由向侯某索要房租,最终各方因房租及追偿问题对薄公堂。近日,经两级法院审理后,青岛市中级人民法院对该起房屋租赁合同纠纷案作出终审判决。

  租客擅自转租当“二房东”

  房东按约解除房屋租赁合同

  据了解,2006年9月,某酒店管理公司与某实业公司签订房屋租赁合同及补充协议,约定该酒店管理公司承租该实业公司位于辽宁路的某办公楼,租期10年,期间固定租赁期为8年,8年后如该实业公司未有重大规划调整及房屋售卖事项,该酒店管理公司可继续承租2年,合同签订后应于2007年3月前将房屋交给该酒店管理公司,该实业公司给予该酒店管理公司6个月装修期,年租金66万元,未经该实业公司许可房屋不得转租。毕某在补充协议的该酒店管理公司盖章处签名。双方当事人认可房屋起租日为2007年10月1日,后该酒店管理公司开始使用房屋。

  2014年4月16日,该酒店管理公司与侯某签订房屋租赁合同及两份补充协议,约定该酒店管理公司将辽宁路该酒店出租给侯某;自2014年4月18日起由侯某使用,租期6年,固定租赁期限3年,3年后如未有重大规划调整及房屋售卖事项,侯某可继续承租3年,前3年每年租金280万元、第四年286万元、第五年290万元、第六年296万元;固定合同期内,如遇国家规划调整或整体拆迁导致无法继续履行租赁合同,该酒店管理公司应补偿侯某部分装修投资,如在2015年4月合同终止该酒店管理公司补偿150万元,如在2015年10月合同终止该酒店管理公司补偿100万元,如在2016年4月合同终止补偿50万元。毕某在补充协议的该酒店管理公司代理人处签名。后侯某成立某商贸公司使用承租房屋经营快捷酒店,并向该酒店管理公司支付了至2016年4月17日的房租。

  2016年3月31日,该实业公司向该酒店管理公司快递了解除合同通知一份,被通知人是该酒店管理公司,通知主要内容为:2015年6月30日,该实业公司将辽宁路该土地及房屋出租给其法定代表人孔某,属于补充协议约定的重大规划调整,已通知该酒店管理公司固定租期8年届满后租赁关系终止,另该实业公司现得知该酒店管理公司早已擅自将该楼转租,为此通知该酒店管理公司自收到通知之日起,租赁合同及补充协议解除。此后,侯某向该实业公司支付房租,一直经营快捷酒店至今。

  “二房东”告现租客讨房租 租客反诉“二房东”索赔损失

  后该酒店管理公司向市北区人民法院起诉,请求法院判令侯某、某商贸公司支付该酒店管理公司房租110万元。诉讼过程中,该酒店管理公司变更诉讼请求为:解除原侯某、某商贸公司的租赁合同及补充协议;侯某、某商贸公司腾让涉案房屋并支付该酒店管理公司2016年4月18日至2017年8月15日的房租292.5万元及逾期付款违约金17.17万元;以及自2017年8月15日至实际腾让之日的房屋占有使用费。

  随后侯某向市北法院反诉,请求法院判令该酒店管理公司赔偿损失50万元(暂计至起诉之日,后续损失超过50万元的部分继续向某酒店管理公司追偿)。

  该酒店管理公司称,其未收到过解除合同通知书。该实业公司提交特快专递寄件详情单等证据显示,该实业公司于2016年4月19日给毕某发出特快专递,4月20日毕某签收。证明其于2016年3月31日书面通知该酒店管理公司解除合同,该酒店管理公司实际控制人毕某签收了该特快专递。

  “二房东”无权继续占有房屋 原告被告一审二审均被驳回

  法院经审理认为,该酒店管理公司与该实业公司在租赁合同中就租赁期限问题约定:8年后如该实业公司未有重大规划调整及房屋售卖事项,该酒店管理公司可继续承租2年,据此约定,该实业公司在房屋出租8年后有重大规划调整时可以解除合同,该实业公司关于将涉案土地及房屋出租给他人的情形符合双方约定的解除条件,故双方的租赁合同于该酒店管理公司收到解除通知之日解除,即该酒店管理公司与该实业公司租赁合同及补充协议于2016年4月20日解除。该酒店管理公司与侯某、该实业公司分别签订租赁合同时毕某均在该酒店管理公司盖章处签名,可以认定毕某系该酒店管理公司代理人,即可以认定该酒店管理公司收到邮寄的解除合同通知。该酒店管理公司与该实业公司的租赁合同解除后,该酒店管理公司无权占有涉案房屋,也无权要求侯某、某商贸公司继续支付房租,故该酒店管理公司的诉讼请求不符合法律规定,法院不予支持。

  该酒店管理公司与侯某签订合同中关于合同终止应向侯某补偿的约定,是关于侯某不能实际使用房屋时该酒店管理公司应对侯某的装修投资进行补偿的约定,现尽管该实业公司已多次通知侯某腾让房屋,但侯某一直使用涉案房屋,未发生侯某不能实际使用房屋的情形,故侯某反诉主张该酒店管理公司赔偿50万元,不符合双方约定,法院不予支持。

  据此,法院作出一审判决:分别驳回该某酒店管理公司和侯某的诉讼请求。

  一审判决后,该酒店管理公司及侯某均不服,向市中院提起上诉。该酒店管理公司上诉请求:撤销市北法院该案判决书,依法发回重审,或依法改判支持该酒店管理公司的全部诉讼请求。侯某上诉请求:改判该酒店管理公司补偿侯某损失人民币50万元(暂计至起诉之日,后续损失超过50万元的部分继续追偿)。

  庭审中,该实业公司称:2015年10月份左右,孔某给毕某打过电话,告知孔某已经承包了该实业公司的涉案酒店,要求毕某重新过来和孔某签订合同。毕某说以后再说,就再也联系不上了。该酒店管理公司称,2015年10月份孔某确实给毕某打过电话,但当时毕某在加拿大。该酒店管理公司另提交新证据证明该实业公司与某商贸公司签订了自2015年1月15日起至2021年1月14日止的房屋租赁合同,说明该实业公司最晚在2015年1月15日之前已知晓该酒店管理公司将房屋转租给侯某及某商贸公司的事宜。该实业公司与法定代表人孔某签订的合同只是过渡性合同,并不影响该实业公司对涉案房屋的正常管理,不构成合同中重大规划调整的情形,所以双方合同解除没有任何事实和法律依据。

  二审法院经审理认为,一审法院认定毕某2014年4月20日代理该酒店管理公司接到了该实业公司解除合同通知并无不当。该实业公司与其法定代表人孔某签订协议,约定将涉案土地、房屋租赁给孔某经营,由孔某安置员工5人,属于该实业公司与该酒店管理公司补充协议约定的“重大规划调整”情形,故一审法院认为该情形符合双方约定的合同解除条件,该酒店管理公司无权继续占有涉案房屋,无权要求侯某、某商贸公司继续支付房租,并无不当。由于侯某向该酒店管理公司支付租金至2016年4月17日,侯某、某商贸公司及该实业公司均认可侯某自2016年4月18日起向该实业公司支付了相应租金。因此,该酒店管理公司再请求侯某及某商贸公司支付2016年4月17日之后的租金,没有事实和法律依据,法院不予支持。因该酒店管理公司诉讼请求的对象是侯某和某商贸公司,不是该实业公司,因此其与该实业公司因合同解除产生的后果,包括其主张的改造装修、空调、消防设施、电梯、水电煤气证等问题不属于本案审理范围,某酒店管理公司可另行向该实业公司主张。该酒店管理公司认为其将涉案房屋转租给他人,该实业公司知情。因该实业公司否认,且该酒店管理公司没有证据证明,法院不予采信。该酒店管理公司二审提交的证据,不能证明其上诉主张,法院不予采纳。该酒店管理公司与侯某签订合同中关于合同终止应向侯某补偿的约定,是关于侯某不能实际使用房屋时,该酒店管理公司应对侯某的装修投资进行补偿的约定,现侯某一直使用涉案房屋,未发生侯某不能实际使用房屋的情形,故侯某反诉主张由某酒店管理公司赔偿50万元,不符合双方约定,一审法院不予支持并无不当。

  据此,市中院院作出终审判决:驳回上诉,维持原判。

    编辑:杨广科    责任编辑:温伟伟

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