限购松绑对扭转市场预期有一定作用，短期内或将在一定程度上促进成交，但对于购买力释放的实际刺激作用并不显著

　　今年以来，房地产市场下行日益明显，区域市场分化加剧，部分城市楼市陷入低迷。在高库存等楼市风险不断聚集下，已有数个城市出台相关政策刺激楼市。

　　据上证报记者统计，二季度以来，地方政府出台宽松调控政策的已有宁波、无锡、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州、扬州、南宁等地。但从成交情况看，目前部分地区的政策松动并没有对当地楼市成交起到明显刺激作用。

　　根据已出台的楼市松绑政策来看，当前楼市宽松的方向主要包括限购部分放宽、住房贷款放松、降低房企资金压力三个方面。

　　克而瑞房地产研究中心提供的成交数据显示，由于大多数城市的商品住宅成交数据以月度为周期公布，在已出台宽松调控政策的城市中，仅杭州、天津和扬州有日成交数据的更新。从这三个城市5月前21天未经修正的成交数据来看，成交面积分别是33万、92万和56万平方米，而这三个城市4月同期的成交面积分别是37万、49万和61万平方米。无锡、南宁这两个放松限购的城市，由于缺乏日成交数据，因此限购放松带来的成交量变化要等到5月结束才能通过月度数据了解到。

　　可以看出，除天津外，杭州和扬州的楼市定向宽松政策并没有对成交产生足够的刺激。而天津4月的成交同比下跌11.43%，5月上半月则同比大涨33%，业内分析这主要是因天津在4月底出台政策，明确5月底前停办蓝印户口，这一政策引发当地楼市短时间内成交暴增，与针对滨海新区的局部放松限购的关系并不大。

　　链家地产市场研究部张旭认为，今年房地产市场整体进入周期性下行，部分城市由于库存高企、需求清淡，楼市持续处于疲软状态，定向宽松政策对楼市的刺激作用非常有限。

　　“我们观察到当前市场存在一个明显的特征，大部分降价项目往往能取得不错的销售业绩，这说明只要价格调整到位，购房者该出手时还是会出手。”世联行集团市场研究部有关人士表示，这种现象实际上说明市场的需求端似乎与2011年更为相似：购买力本身不存在问题，但由于信贷收缩，在一定程度上压制了需求，导致需求萎缩。因此一旦限购松绑，对扭转市场预期有一定作用，但对于购买力释放的实际刺激作用并不显著。

　　从以往经验来看，信贷政策对楼市成交影响十分显著，按揭贷款的成本对于成交的影响更甚。虽然5月12日央行提出若干指导意见，要求各银行支持个人房贷，优先满足购买首套自住普通商品住房的贷款需求，并加快房款速度，但目前在货币端并没有出现实质性放松，因此效果亦有限。

　　一家房地产企业内部人士向记者表示，在市场经历了4个多月的成交下滑之后，房企对价格调整的共识逐步形成，已开始积极推动营销。不少房企认为，与其坐等政府救市或是预测春天何时到来，不如多盖几层棉被应对寒冷的冬天。(来源上海证券报) (记者 朱楠 ○编辑 衡道庆)